□謝明

《湖北法院破產(chǎn)申請(qǐng)白皮書(shū)（2019-2022）》數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量占所有企業(yè)數(shù)量的15.6％，且呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。自2022年起，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的核心政策導(dǎo)向，其本質(zhì)是通過(guò)行政與司法協(xié)同，破解房企債務(wù)危機(jī)引發(fā)的“爛尾樓”困境。從政策邏輯看，“保交樓”并非單純的行業(yè)救助措施，而是承載著民生保障、社會(huì)穩(wěn)定與市場(chǎng)修復(fù)的三重使命。在民生維度，爛尾樓續(xù)建交付是保障數(shù)十萬(wàn)家庭的基本居住權(quán)的必要措施；在社會(huì)穩(wěn)定維度，“保交樓”的推行是化解集體信訪(fǎng)、集體斷供等基層社會(huì)治理重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的關(guān)鍵抓手；在市場(chǎng)修復(fù)維度，商品房的實(shí)質(zhì)性交付是重建市場(chǎng)信任、推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸良性循環(huán)的重要舉措。在此背景下，房企破產(chǎn)重整制度的特殊價(jià)值日益凸顯。與破產(chǎn)清算“一破了之”不同，破產(chǎn)重整通過(guò)司法介入實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目續(xù)建”“債務(wù)化解”的兩大功能。一方面，具有強(qiáng)制約束力重整計(jì)劃能夠整合項(xiàng)目資產(chǎn)，引入新投資人完成爛尾項(xiàng)目續(xù)建；另一方面，破產(chǎn)重整制度中的債權(quán)分類(lèi)清償、債務(wù)減免等規(guī)則能夠緩解房企債務(wù)壓力，為項(xiàng)目續(xù)建創(chuàng)造財(cái)務(wù)空間，這與企業(yè)破產(chǎn)法“挽救困境企業(yè)、維護(hù)社會(huì)公共利益”的立法目的高度契合。

通過(guò)對(duì)裁判文書(shū)網(wǎng)公開(kāi)案件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，可發(fā)現(xiàn)在2022年至2024年全國(guó)法院受理的房企破產(chǎn)案件中，重整申請(qǐng)占比從12.3%升至34.5%，重整已成為“保交樓”政策落地的關(guān)鍵法治載體。然而，若要通過(guò)破產(chǎn)重整程序?qū)崿F(xiàn)“保交樓”政策全面落地，仍面臨著三大困境。其一，企業(yè)破產(chǎn)法講究“債權(quán)平等清償”，而“保交樓”政策注重優(yōu)先保障購(gòu)房人居住權(quán)，兩者存在銜接上的齟齬。其二，企業(yè)破產(chǎn)重整制度是司法機(jī)關(guān)主導(dǎo)的審判程序，而“保交樓”政策下政府是主要的責(zé)任主體，府院間聯(lián)動(dòng)欠缺制度化的協(xié)調(diào)工作機(jī)制。其三，企業(yè)破產(chǎn)程序注重審判效率，而“保交樓”政策所涉房產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模大、債權(quán)履行多、牽涉主體雜，存在效率困境。

近年來(lái)，學(xué)界圍繞破產(chǎn)重整的研究雖形成了豐厚積累，但現(xiàn)有成果與“保交樓”政策的實(shí)踐需求仍存在較大差距。過(guò)往的研究主要關(guān)注企業(yè)破產(chǎn)重整過(guò)程中的一些普遍性問(wèn)題，如“預(yù)重整制度”“實(shí)質(zhì)合并重整”等規(guī)則如何適用與優(yōu)化的問(wèn)題、工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)的順序問(wèn)題?！氨＝粯恰睂?shí)際工作中的痛點(diǎn)、難點(diǎn)尚未得到解決。為此，本文將在梳理近幾年房企破產(chǎn)重整典型案例的基礎(chǔ)上，解構(gòu)“保交樓”政策下房企破產(chǎn)重整實(shí)踐面臨的棘手難題，分析問(wèn)題出現(xiàn)的深層原因，并提出相應(yīng)的解決建議。事實(shí)上，“保交樓”政策下房企破產(chǎn)重整的司法困境，本質(zhì)是“政策目標(biāo)的特殊性”與“破產(chǎn)法治的一般性”之間的適配問(wèn)題，需構(gòu)建“權(quán)利衡平—程序創(chuàng)新—制度協(xié)同”的三維紓解體系，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)實(shí)現(xiàn)民生目標(biāo)與法治秩序的動(dòng)態(tài)平衡。

一、重整困境的多維審視：基于實(shí)踐案例的剖析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)清償順位認(rèn)定失序

1.商品房消費(fèi)者享有的房屋交付請(qǐng)求權(quán)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一。在房企破產(chǎn)重整案件中，商品房購(gòu)房人房屋交付請(qǐng)求權(quán)認(rèn)定一直是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中權(quán)利沖突的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。從法理上看，基于購(gòu)房人的生存權(quán)需求，在政策導(dǎo)向下賦予購(gòu)房者房屋交付請(qǐng)求權(quán)較高的優(yōu)先性，既是合同分配正義的體現(xiàn)，亦是維護(hù)社會(huì)公共利益之必要。當(dāng)前法律及司法解釋雖明確了商品房消費(fèi)者享有的房屋交付請(qǐng)求權(quán)能對(duì)抗任何抵押權(quán)，但囿于“所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”“已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的50%”“非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”缺乏明確的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中操作并不統(tǒng)一。部分觀點(diǎn)認(rèn)為，案涉房產(chǎn)性質(zhì)為非住宅，不具有優(yōu)先保護(hù)的特殊利益；而部分觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要所涉房屋是有居住功能，即應(yīng)視為用于居住的房屋，仍可能享有優(yōu)先受償權(quán)。2023年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）雖明確了“商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款”或“一審法庭辯論終結(jié)前已實(shí)際支付剩余價(jià)款”，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)、價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程交款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)，但有關(guān)“以居住為目的”的認(rèn)定在各地仍有差異。

2.工程款優(yōu)先權(quán)保障不力。工程款優(yōu)先權(quán)是保障施工方權(quán)益的重要制度，但在房企破產(chǎn)重整的特殊場(chǎng)景中，工程款優(yōu)先權(quán)仍面臨3個(gè)問(wèn)題。首先，房企破產(chǎn)重整中，由于需要引進(jìn)外部資金保證工程的進(jìn)行，發(fā)包方往往會(huì)發(fā)生變動(dòng)，新承接人是否需要對(duì)先前施工人承擔(dān)支付工程價(jià)款責(zé)任存在疑問(wèn)。其次，在未引進(jìn)外部資金前，多個(gè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)重合的情況難免會(huì)出現(xiàn)。在各施工部分已無(wú)法實(shí)際區(qū)分或多個(gè)施工方對(duì)同一施工部分先后進(jìn)行施工，各施工方優(yōu)先受償份額的確定就存在難題。最后，在管理人或債務(wù)人請(qǐng)求施工方繼續(xù)施工的情況下，施工方的債權(quán)可依企業(yè)破產(chǎn)法第四十二條的規(guī)定被認(rèn)定為共益?zhèn)鶛?quán)并優(yōu)先受到清償，但在債務(wù)人已資不抵債的情形下，即便認(rèn)定共益?zhèn)鶆?wù)，施工方的利益實(shí)際上也難以得到保障。從保交樓的角度，如何平衡好市場(chǎng)主體各方的利益，健全工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的保障機(jī)制，仍任重道遠(yuǎn)。

（二）重整程序啟動(dòng)存在現(xiàn)實(shí)梗阻

1.重整啟動(dòng)與審查的標(biāo)準(zhǔn)模糊。在“保交樓”政策驅(qū)動(dòng)下，房企破產(chǎn)重整啟動(dòng)與審查標(biāo)準(zhǔn)存在沖突。從項(xiàng)目續(xù)建價(jià)值角度看，只要項(xiàng)目具備基本續(xù)建條件，能實(shí)現(xiàn)交付目標(biāo)，就應(yīng)推動(dòng)重整程序啟動(dòng)。但從企業(yè)再生能力審查，房企的破產(chǎn)重整需綜合評(píng)估企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)前景等多種因素，權(quán)衡不同類(lèi)債權(quán)人的訴求。在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的案例中，盡管所涉商品房項(xiàng)目已陷入爛尾狀態(tài)，且續(xù)建亦難以盤(pán)活公司經(jīng)營(yíng)，但鑒于商品房項(xiàng)目承載著眾多消費(fèi)者的居住與生存需求，從民生角度出發(fā)仍應(yīng)積極推動(dòng)重整進(jìn)程。然而，從市場(chǎng)導(dǎo)向看，在房地產(chǎn)處于下行周期的背景下，嚴(yán)重資不抵債的房地產(chǎn)企業(yè)再生機(jī)會(huì)實(shí)為渺茫。啟動(dòng)破產(chǎn)程序不但不會(huì)增強(qiáng)公司的償債能力，反而會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人的利益進(jìn)一步縮水。兩種導(dǎo)向的不同側(cè)重容易導(dǎo)致法院裁定是否應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)重整程序時(shí)搖擺不定，影響程序推進(jìn)效率。

2.重整計(jì)劃的制定與執(zhí)行受阻。實(shí)踐中，資金籌集是重整計(jì)劃制定與執(zhí)行的首要障礙。由于深陷破產(chǎn)困境的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)往往大幅貶值且存在多重抵押，其無(wú)法通過(guò)正常渠道獲得市場(chǎng)資金支持，管理人幾乎無(wú)法制定出滿(mǎn)足債權(quán)人利益訴求的重整計(jì)劃。即便債權(quán)人勉強(qiáng)同意該計(jì)劃，也有可能因其缺乏可行性而被法院最終否決。其次，續(xù)建主體的確定是重整計(jì)劃執(zhí)行的另一重阻礙。在原房企管理團(tuán)隊(duì)無(wú)法承擔(dān)續(xù)建責(zé)任的情況下，新投資人往往會(huì)因“保交樓”的附加義務(wù)，拒絕接受該地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的續(xù)建主體面臨無(wú)人委任的局面。最后，我國(guó)“執(zhí)轉(zhuǎn)破”銜接不暢進(jìn)一步加大了重整計(jì)劃執(zhí)行的難度。由于房地產(chǎn)企業(yè)一般情況下會(huì)在不同地區(qū)同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，多地法院在企業(yè)資不抵債時(shí)一般會(huì)輪候查封房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)，這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)碎片化，影響重整計(jì)劃的制定與執(zhí)行。

3．預(yù)重整制度缺乏法律規(guī)范的支撐。預(yù)重整是將庭外重組與庭內(nèi)重整相銜接而創(chuàng)新的一種企業(yè)挽救輔助性模式。其在挽救資不抵債的房地產(chǎn)企業(yè)、盤(pán)活閑置爛尾樓盤(pán)等方面具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。但目前我國(guó)缺乏統(tǒng)一的全國(guó)性預(yù)重整規(guī)則，實(shí)踐中各地做法差異較大。例如，在啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)方面，企業(yè)在決定是否啟動(dòng)預(yù)重整時(shí)缺乏可參考的確定性標(biāo)準(zhǔn)。部分地區(qū)認(rèn)為，預(yù)重整失敗就無(wú)需進(jìn)入重整程序，無(wú)形中增大了啟動(dòng)預(yù)重整制度的成本。可以說(shuō)，法律規(guī)范的缺位嚴(yán)重限制了預(yù)重整制度的實(shí)踐價(jià)值。

4.針對(duì)房企破產(chǎn)重整的特殊規(guī)則缺失。房地產(chǎn)企業(yè)與傳統(tǒng)企業(yè)在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、債務(wù)關(guān)系上存在顯著差異，針對(duì)一般企業(yè)破產(chǎn)重整的規(guī)則并不適配于房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布多地，資產(chǎn)類(lèi)目繁多，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，破產(chǎn)時(shí)既關(guān)聯(lián)到建筑行業(yè)上下游企業(yè)，牽涉建設(shè)工程施工方、商品房消費(fèi)者等多方主體，針對(duì)一般企業(yè)破產(chǎn)重整的規(guī)則、經(jīng)驗(yàn)很難對(duì)其奏效。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)往往設(shè)立不同項(xiàng)目公司對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，簡(jiǎn)單套用一般企業(yè)重整規(guī)則，可能忽視了項(xiàng)目自身的獨(dú)立性與潛在價(jià)值，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值未得到充分挖掘。

（三）紓困資金保障不足

1.續(xù)建融資性質(zhì)認(rèn)定不清。續(xù)建是“保交樓”政策推行的前提，保障續(xù)建資金到位是實(shí)現(xiàn)爛尾房地產(chǎn)項(xiàng)目續(xù)建的關(guān)鍵。《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）明確，要按照“后進(jìn)先出”的原則，以項(xiàng)目剩余貨值的銷(xiāo)售回款優(yōu)先償還續(xù)建融資資金。但若項(xiàng)目的剩余貨值銷(xiāo)售回款不足以?xún)斶€續(xù)建融資資金，該筆融資資金是否屬于共益?zhèn)鶛?quán)、是否可以債務(wù)人的其他剩余財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，仍存在疑慮。其次，由于銀發(fā)〔2022〕254號(hào)系為鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)主體為房企項(xiàng)目續(xù)建提供資金而制定的部門(mén)規(guī)章，對(duì)于非金融機(jī)構(gòu)提供的續(xù)建融資，是否同樣可以按照“后進(jìn)先出”原則以項(xiàng)目剩余貨值優(yōu)先受償亦有疑問(wèn)。再次，破產(chǎn)費(fèi)用一般優(yōu)先于共益?zhèn)鶆?wù)受償，這意味著續(xù)建融資面臨資金被擠占風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在商品房項(xiàng)目已基本售罄的情況下，債權(quán)人提供的續(xù)建資金可能面臨無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。提供續(xù)建資金的債權(quán)人是否有權(quán)要求商品房消費(fèi)者承擔(dān)還款責(zé)任？理論界尚無(wú)定論。可以說(shuō)，在我國(guó)當(dāng)前的法律規(guī)范體系中，續(xù)建資金的性質(zhì)仍然不甚清晰。

2.續(xù)建資金的保障措施缺位。我國(guó)預(yù)售資金監(jiān)管范式在實(shí)踐中的失效，也放大了續(xù)建資金籌集困難的問(wèn)題。實(shí)踐中，商品房預(yù)售款被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)挪作他用是我國(guó)頻現(xiàn)樓盤(pán)停工爛尾的最主要原因。為實(shí)現(xiàn)保交房的政策目標(biāo)，政府相關(guān)部門(mén)理應(yīng)承擔(dān)起管控之責(zé)，但實(shí)踐中，即便部分地區(qū)政府相關(guān)部門(mén)主導(dǎo)了商品房預(yù)售款的監(jiān)管，預(yù)售資金仍出現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)流出?？梢哉f(shuō)，續(xù)建資金既面臨著法律層面上保障機(jī)制的缺失，也面臨著監(jiān)管范式失效的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。

3.政策工具的功能沖突。國(guó)有企業(yè)注資作為“保交樓”的重要政策工具，在實(shí)踐中面臨政策性紓困與資本安全的雙重目標(biāo)矛盾。例如，國(guó)有企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)正式申請(qǐng)破產(chǎn)重整前，對(duì)困境房企提供資金，會(huì)因缺乏優(yōu)先權(quán)保障而承擔(dān)極高的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。假若采取股權(quán)注資的模式紓困房地產(chǎn)企業(yè)，則該國(guó)企在目標(biāo)公司資不抵債的情況下將劣后于普通債權(quán)受償，壞賬風(fēng)險(xiǎn)更大。這既影響著國(guó)有企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益，也削弱其后續(xù)參與“保交樓”行動(dòng)的積極性。

（四）府院協(xié)同異化

1.行政干預(yù)過(guò)度。根據(jù)企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，法院是企業(yè)破產(chǎn)重整程序的主導(dǎo)機(jī)關(guān)，對(duì)企業(yè)破產(chǎn)重整的相關(guān)事項(xiàng)具有決定性權(quán)力。但由于房地產(chǎn)企業(yè)既關(guān)系到建筑工人的工資收入，亦承載著眾多家庭半生積蓄，這使得房地產(chǎn)企業(yè)是否啟動(dòng)破產(chǎn)重整、如何破產(chǎn)重整，不僅是法律事件，更是社會(huì)公共問(wèn)題。如何推動(dòng)爛尾樓盤(pán)的續(xù)建、通過(guò)何種渠道引進(jìn)紓困資金等問(wèn)題，也皆需要依靠政府的行政能力來(lái)處理。最高人民法院《關(guān)于優(yōu)化法治環(huán)境促進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大的指導(dǎo)意見(jiàn)》也明確指出，要依托“府院聯(lián)動(dòng)”，依法拯救陷入財(cái)務(wù)困境但有挽救價(jià)值的民營(yíng)企業(yè)。然而，在現(xiàn)行缺少法律約束的情況下，行政權(quán)可能過(guò)度介入企業(yè)破產(chǎn)程序，可能導(dǎo)致司法權(quán)力被架空。例如，當(dāng)前部分地區(qū)的實(shí)踐中，政府是否支持企業(yè)破產(chǎn)重整，就已成為法院決定是否通過(guò)當(dāng)事人破產(chǎn)重整申請(qǐng)的前提條件。

2.行政支持缺位。與行政干預(yù)過(guò)度相反，部分地區(qū)的房企破產(chǎn)重整存在因行政支持缺位導(dǎo)致重整進(jìn)程緩慢的現(xiàn)象。例如，在上海某醫(yī)療企業(yè)破產(chǎn)過(guò)程中，因缺少行政機(jī)關(guān)的支持，管理人多次向登記部門(mén)申請(qǐng)容缺登記，卻均因不符合規(guī)定而未能辦理，極大地影響了工程的價(jià)值評(píng)估。又如，在某復(fù)雜的房企破產(chǎn)案中，管理人因無(wú)法及時(shí)獲取不動(dòng)產(chǎn)登記信息，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)狀況掌握不全，在重整計(jì)劃制定與資產(chǎn)處置時(shí)陷入被動(dòng)，延長(zhǎng)了重整周期，影響了“保交樓”的進(jìn)程。

二、紓解路徑：權(quán)利衡平與程序創(chuàng)新

（一）完善優(yōu)先權(quán)適用規(guī)范

1.精細(xì)界定購(gòu)房人債權(quán)。保障消費(fèi)者如約取得商品樓房是“保交樓、穩(wěn)民生”政策的最終目標(biāo)，基于保障生存權(quán)法理，賦予商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)也自無(wú)可厚非。然而，商品房購(gòu)房者并非全為值得優(yōu)先保障的剛需購(gòu)房人，不加區(qū)分地賦予所有購(gòu)買(mǎi)者優(yōu)先權(quán)不符合法理，也破壞債權(quán)清償?shù)墓叫浴榇?，完善商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的具體標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格限定“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”范圍，是房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整制度需要解決的首要問(wèn)題。通過(guò)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的精細(xì)化，管理人、法院在重整過(guò)程中既能更高效識(shí)別真正需要保障的商品房消費(fèi)者，合理安排此類(lèi)商品房消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)的續(xù)建安排，亦能平等地保護(hù)其他債權(quán)人，增強(qiáng)續(xù)建資金債權(quán)人的信心。

2.明確續(xù)建融資的優(yōu)先權(quán)地位。續(xù)建融資是“保交樓”政策推行的前提條件，缺乏續(xù)建資金的支持，實(shí)現(xiàn)爛尾樓盤(pán)的完工無(wú)從談起。但如前文所述，房企破產(chǎn)重整后可將續(xù)建資金認(rèn)定為共益?zhèn)鶛?quán)并優(yōu)先于普通債權(quán)受到清償，但對(duì)于破產(chǎn)重整前就已提供的續(xù)建資金并無(wú)適用空間。為此，為更有效地保護(hù)續(xù)建資金債權(quán)人，提高續(xù)建資金債權(quán)人的信心，不妨在法律層面上明確續(xù)建融資資金的優(yōu)先權(quán)地位，允許其優(yōu)先于破產(chǎn)費(fèi)用、其他共益?zhèn)鶛?quán)受償。對(duì)于資產(chǎn)已大部分抵押出去的房地產(chǎn)企業(yè)，亦可由行政機(jī)關(guān)牽頭，通過(guò)債權(quán)人會(huì)議表決，由擔(dān)保權(quán)人書(shū)面讓渡部分優(yōu)先權(quán)，增加續(xù)建資金債權(quán)人的投資興趣。實(shí)踐中，此種做法在部分地區(qū)已取得不錯(cuò)的效果。例如，在浙江余姚世模投資有限公司破產(chǎn)重整案中，為吸引續(xù)建融資，管理人組織債權(quán)人會(huì)議經(jīng)多輪溝通，最終讓擔(dān)保權(quán)人同意讓渡部分優(yōu)先權(quán)給續(xù)建資金債權(quán)人，法院經(jīng)審查后裁定確認(rèn)續(xù)建融資超級(jí)優(yōu)先權(quán)，成功吸引融資數(shù)億元，企業(yè)重整得以順利推進(jìn)，債權(quán)整體清償率大幅提高。

（二）構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)重整制度與資金監(jiān)管制度

1.構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)重整制度。預(yù)重整作為銜接庭外重組與庭內(nèi)重組的重要機(jī)制，對(duì)減低重組集體行動(dòng)成本、縮短重整期限具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。然而，由于缺乏國(guó)家層面的標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)重整制度，地產(chǎn)企業(yè)選擇啟動(dòng)預(yù)重整仍要面臨不同地區(qū)預(yù)重整程序的不同要求。為此，建立全國(guó)統(tǒng)一的預(yù)重整制度，構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)重整流程，實(shí)有必要。在預(yù)重整制度下，當(dāng)事人進(jìn)行的庭外重組雖然仍是當(dāng)事人主導(dǎo)的協(xié)商談判，但考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，行政機(jī)關(guān)、法院有必要在其中發(fā)揮出更大的指導(dǎo)作用。例如，政府相關(guān)部門(mén)基于對(duì)破產(chǎn)房企經(jīng)營(yíng)狀況、行業(yè)地位及社會(huì)影響等綜合因素進(jìn)行考量后，可考慮推薦具有重整價(jià)值的房企啟動(dòng)預(yù)重整程序。法院在收到有地方行政機(jī)關(guān)推薦的預(yù)重整申請(qǐng)后，可與政府相關(guān)部門(mén)及時(shí)聯(lián)系，盡快確定房企財(cái)務(wù)困境的真實(shí)性、重整計(jì)劃的可行性。

2.完善資金監(jiān)管制度。續(xù)建資金猶如爛尾樓盤(pán)重獲新生的“干細(xì)胞”，唯有確保續(xù)建資金精準(zhǔn)投放，“保交樓”的政策目標(biāo)方能順利達(dá)成。事實(shí)上，正是得益于《通知》明確要求銀行機(jī)構(gòu)提供的“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款實(shí)行封閉運(yùn)行、專(zhuān)款專(zhuān)用，才有效保障了“保交樓”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。然而，對(duì)于其他提供續(xù)建資金的債權(quán)人而言，并無(wú)法像銀行那樣對(duì)資金款項(xiàng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，因而，為全方位保障續(xù)建資金用到實(shí)處，實(shí)有必要搭建續(xù)建資金專(zhuān)款專(zhuān)用監(jiān)管平臺(tái)。此外，剩余貨值的銷(xiāo)售回款是房企破產(chǎn)重整后最主要的營(yíng)業(yè)收入，是重整企業(yè)償還續(xù)建資金的資金來(lái)源。保障剩余貨值銷(xiāo)售回款，就是保障續(xù)建資金債權(quán)人信心，故對(duì)剩余貨值的銷(xiāo)售回款，也應(yīng)當(dāng)建立起相對(duì)完善的監(jiān)管配套。

（三）健全司法主導(dǎo)與行政配合的府院協(xié)同機(jī)制

1.建立府院權(quán)責(zé)清單。府院協(xié)同是困境房企重整、爛尾樓盤(pán)續(xù)建的中堅(jiān)力量，然而由于缺乏法律規(guī)范的指引，府院協(xié)同往往在實(shí)踐中異化為行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)房企重整的模式。這既不符合企業(yè)破產(chǎn)法的規(guī)定，也容易滋生行政腐敗。解決行政過(guò)度介入，首先需要解決府院權(quán)責(zé)模糊的問(wèn)題。針對(duì)此問(wèn)題，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在規(guī)范層面明確政府參與房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的權(quán)責(zé)清單，明確法院對(duì)重整計(jì)劃享有獨(dú)立審查權(quán)的范疇，避免政府過(guò)度干預(yù)資產(chǎn)定價(jià)、違規(guī)指定收購(gòu)人和投資方，以免法院在破產(chǎn)重整中的主導(dǎo)地位被實(shí)質(zhì)性顛覆。

2.建立常態(tài)化聯(lián)動(dòng)平臺(tái)。不可否認(rèn)，政府在推動(dòng)房地產(chǎn)破產(chǎn)重整和實(shí)現(xiàn)爛尾樓盤(pán)續(xù)建方面具有不可替代的作用和優(yōu)勢(shì)，這些優(yōu)勢(shì)在稅費(fèi)減免、容缺審批、協(xié)調(diào)驗(yàn)收及助力協(xié)商等方面表現(xiàn)尤為突出。為此，推進(jìn)府院協(xié)同，一方面需防范司法主導(dǎo)地位受到侵蝕，另一方面也需創(chuàng)造行政機(jī)關(guān)發(fā)揮的空間。建立“保交樓”破產(chǎn)重整協(xié)調(diào)小組，不失為一種有益的嘗試。具體而言，“保交樓”破產(chǎn)重整協(xié)調(diào)小組可根據(jù)實(shí)際需要，由法院、住建、金融監(jiān)管等部門(mén)聯(lián)合組成，定期召開(kāi)會(huì)議，共同商討解決資金、審批等方面的難題，從而建立起高效的信息共享機(jī)制。另外，針對(duì)破產(chǎn)重整過(guò)程中的其他問(wèn)題，協(xié)調(diào)小組還可通過(guò)聯(lián)合會(huì)議協(xié)商解決。例如，針對(duì)項(xiàng)目續(xù)建資金短缺問(wèn)題，可由金融監(jiān)管部門(mén)協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)提供必要的融資支持；針對(duì)規(guī)劃調(diào)整、施工許可等審批問(wèn)題，可由住建部門(mén)指導(dǎo)管理人完成事項(xiàng)審核。依筆者之見(jiàn)，此種府院常態(tài)化聯(lián)動(dòng)機(jī)制有利于破解項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中的各類(lèi)障礙，確?！氨＝粯恰蹦繕?biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

三、制度協(xié)同：配套完善與制度健全

（一）完善司法配套

1.加強(qiáng)指導(dǎo)性案例發(fā)布。鑒于房地產(chǎn)破產(chǎn)重整涉及的法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，最高人民法院通過(guò)發(fā)布典型指導(dǎo)性案例，能夠明確房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中諸多爭(zhēng)議性問(wèn)題的裁判規(guī)則，為全國(guó)各級(jí)法院處理類(lèi)似案件提供重要參考。從司法適用的角度來(lái)看，涉房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整指導(dǎo)案例的發(fā)布能夠統(tǒng)一裁判尺度，有效降低司法實(shí)踐中同案不同判的發(fā)生概率。從“保交樓、穩(wěn)民生”的角度來(lái)看，指導(dǎo)性案例的發(fā)布有利于增強(qiáng)債權(quán)人的司法確信，提升債權(quán)人配合拯救困境房企的默契度，降低房地產(chǎn)重整過(guò)程中的隱性成本。

2.強(qiáng)化管理人履職保障。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整并不同于其他行業(yè)的破產(chǎn)重整，其涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，既需要考慮到商品房消費(fèi)者、樓房建筑工人的生存保障，亦需要考慮到商品房的建筑質(zhì)量、建筑進(jìn)度等工程管理問(wèn)題。破產(chǎn)重整管理人是否具備相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)、是否擁有管理能力，很大程度上影響了續(xù)建項(xiàng)目的推行。可以說(shuō)，管理人在房企破產(chǎn)重整中具有舉足輕重的作用。為提升管理人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中的履職能力，筆者認(rèn)為，法律層面需要進(jìn)一步明確管理人的法律地位，各地司法行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展涵蓋工程管理、資金監(jiān)管等核心領(lǐng)域的管理人專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)活動(dòng)，切實(shí)提升管理人的綜合素質(zhì)。同時(shí)，為降低管理人履職風(fēng)險(xiǎn)，可推行管理人履職保險(xiǎn)，解決管理人不敢作為的后顧之憂(yōu)。

（二）制度完善建議

1.制定房企破產(chǎn)重整“保交樓”工作指引。房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其資產(chǎn)多呈現(xiàn)項(xiàng)目化和碎片化的特點(diǎn)。簡(jiǎn)單套用企業(yè)破產(chǎn)法中的破產(chǎn)重整程序，不僅無(wú)法妥善應(yīng)對(duì)各類(lèi)債權(quán)人的差異化訴求，也難以針對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施針對(duì)性的處置措施。為更好地在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整中落實(shí)“保交樓”工作，司法機(jī)關(guān)可考慮制定房企破產(chǎn)重整“保交樓”工作指引，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整的實(shí)際需求提供差異化的程序配套。例如，針對(duì)續(xù)建融資優(yōu)先權(quán)受償?shù)脑V求，司法機(jī)關(guān)可在工作指引中制定續(xù)建融資優(yōu)先權(quán)表決會(huì)議程序，認(rèn)可擔(dān)保權(quán)人在債權(quán)人會(huì)議上作出的讓渡優(yōu)先權(quán)承諾。又如，針對(duì)急需續(xù)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目，工作指引中可設(shè)置特別程序，允許管理人就相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目提前召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議、制定重整計(jì)劃，避免因程序拖累，錯(cuò)過(guò)了項(xiàng)目的最佳續(xù)建時(shí)間。

2.增設(shè)“房地產(chǎn)企業(yè)重整特別規(guī)定”的司法解釋。完善破產(chǎn)保護(hù)法律制度是推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量健康發(fā)展的保障，明確的法律規(guī)范一方面能提升破產(chǎn)重整過(guò)程中各方當(dāng)事人的預(yù)期，另一方面也能提升破產(chǎn)重整的實(shí)際效率。然而，要求我國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整設(shè)置特別規(guī)定并不現(xiàn)實(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)破產(chǎn)重整過(guò)程中出現(xiàn)的爭(zhēng)議問(wèn)題，最高人民法院不妨在已有司法實(shí)踐的基礎(chǔ)上，總結(jié)相關(guān)裁判經(jīng)驗(yàn)，制定“房地產(chǎn)企業(yè)重整特別規(guī)定”司法解釋?zhuān)瑸楹罄m(xù)房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整提供可資借鑒的司法指引。例如，在司法解釋中，可明確消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)的優(yōu)先范圍及例外情形，明確如何區(qū)分投資性購(gòu)房與以居住為基本生存需求的購(gòu)房行為；可明確紓困資金的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，減少債權(quán)人對(duì)紓困債權(quán)人的質(zhì)疑。

結(jié)語(yǔ)

“保交樓”政策下的房企破產(chǎn)重整，既是保障購(gòu)房者“住有所居”的民生工程，更是檢驗(yàn)司法能否在政策導(dǎo)向與法律框架間找到最優(yōu)解的關(guān)鍵場(chǎng)域。司法能動(dòng)并非突破法律邊界的“特事特辦”，而是在法定程序內(nèi)主動(dòng)回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。在債權(quán)清償順序中，通過(guò)對(duì)“購(gòu)房消費(fèi)者生存權(quán)”的優(yōu)先考量，將已支付大部分房款的購(gòu)房者債權(quán)置于普通債權(quán)之前，既契合“保交樓、保民生”的政策目標(biāo)，又未違背破產(chǎn)法“公平清理債權(quán)債務(wù)”的立法宗旨。而“保交樓”政策下“市場(chǎng)化、法治化”底線(xiàn)的堅(jiān)守，則是避免重整淪為“行政托底”的根本保障。一方面，重整投資人的引入需遵循市場(chǎng)規(guī)則，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)、資產(chǎn)估值等市場(chǎng)化方式確定合作方，防止國(guó)有資產(chǎn)流失或少數(shù)主體利益輸送；另一方面，重整計(jì)劃的制定與表決必須嚴(yán)格履行法定程序，債權(quán)人會(huì)議對(duì)債務(wù)清償方案、資產(chǎn)處置方式的異議權(quán)需得到充分尊重，杜絕“強(qiáng)推重整”“程序空轉(zhuǎn)”等背離法治精神的操作。從實(shí)踐來(lái)看，司法能動(dòng)與法治底線(xiàn)的平衡，本質(zhì)是“政策目標(biāo)”與“法律邏輯”的有機(jī)融合。當(dāng)房企重整既能通過(guò)司法手段化解債務(wù)危機(jī)、推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工，又能堅(jiān)守市場(chǎng)化定價(jià)、法定程序等底線(xiàn)時(shí)，才能真正實(shí)現(xiàn)“保交樓”與“護(hù)法治”的雙贏，既為房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解提供制度支撐，也為司法應(yīng)對(duì)特殊時(shí)期經(jīng)濟(jì)糾紛積累可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

（作者單位：湖北省高級(jí)人民法院。原文刊發(fā)于《人民司法》雜志2026年5月總第1082期，因篇幅限制，注釋等有刪減，如需引用請(qǐng)參見(jiàn)期刊原文。）